Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm nedeniyle sıklıkla karşılaştığımız sorulardan birisi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmesi gerektiği hususudur. Olabildiğince öz anlatımla, bu konuya değindik.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kimler Arasında Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi genelde, müteahhit ile arsa sahibi/sahipleri arasında yapılır. Sözleşme, bir eser sözleşmesidir. İnşaat sözleşmesinde(bedeli karşılığı inşaat sözleşmesi) müteahhit, arsa üzerinde bir inşaat yapacağını, arsa sahibi de yapılan inşaat karşılığında bir bedel, para ödeyeceğini belirtir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise müteahhit, inşaat karşılığında para yerine, yapılan inşaattan daire(ler) alacağını belirtir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Belli Bir Şekle Tabi midir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi içeriğinde, taşınmaz satış vaadini de içerir. Yani taşınmaz sahibi, yapılacak inşaattan müteahhide daire(ler) satacağını belirtir. Satış vaadi unsuru nedeniyle sözleşmenin, noter tarafından düzenleme biçiminde yapılması gerekir. Basit inşaat sözleşmesinde ise sözleşmeyi taraflar kendi aralarında yapabilirler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini taraflar kendi aralarında hazırlayıp noterde imzalamaları, sözleşmeyi geçerli kılmaz. Mutlaka sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi gereklidir. Aksi halde sözleşme hüküm ifade etmez.

Arsanın Hisseli Olması Hali

Arsanın hisseli olması halinde her hisse sahibinin sözleşmeyi imzalaması gereklidir. Aksi halde sözleşmeyi imzalamamış pay sahibi, inşaatın yapılmasına engel olabilir. Zira sözleşme, onu bağlamaz. Zaten sorumlu belediye de sözleşmede, hissedarların imzalarını kontrol edecektir. Kaçak yapıldığı takdirde ise her zaman yıkılmaya müsaittir.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki binalarla ilgili olarak hak sahiplerinin üçte ikisinin mevzuata uygun olarak alacağı karar, binanın yıkılmasını ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasını sağlayacaktır.

Arsa Sahibi Nelere Dikkat Etmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yerine arsadan müteahhide hisse vererek anlaşmaya varmak isteniyorsa, hisseler kısmi kısmi verilebileceği gibi, verilen hisseye ipotek konulmak suretiyle hakların korunması yoluna da gidilebilir. Hisselerin verilmesinin tehlikesi, müteahhide hisse devredildiğinde, artık bu pay üzerinde arsa sahibinin bir hakkının kalmaması ve inşaatı yapması için müteahhiti zorlayıcı nedenin bulunmamasıdır.

Hisse vermek yerine, satış vaadi ile sözleşmenin yapılması hakların korunması açısından daha yerinde olacaktır.

Yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, temel ruhsatının ne zaman alınacağı belirtilmelidir. Örneğin, “sözleşmenin imzalanmasının ardından 3 ay içerisinde temel ruhsatı alınmalıdır”, ibaresi sözleşmeye konulmalıdır. Aksi halde ortada bir sözleşme bulunsa da uygulanabilirliği kalmayabilir. Sözleşmenin uygulanabilirliğini artırmak için sözleşmeye ceza-i şart konulması konusunda da hassas olmak gereklidir.

Sözleşmenin ekleri de sözleşme kadar önemlidir. Örneğin, kullanılacak malzemenin niteliğine dikkat edilmeli, gerekli durumda bir mühendisten yardım alınmalıdır.

Karşılaşılan bir durum da, sözleşmenin yapılmasından sonra imar durumunun değişmesidir. Örneğin 5 kat izni olan bir yerde iznin 6 kata çıkması halinde, eklenecek 1 kat kime verilecektir? Sözleşme de mutlaka bu husus da belirtilmelidir.

Bir diğer husus, dairelerin paylaşımının nasıl yapılacağıdır. Aksi halde lüks daireleri müteahhit alırken, arsa sahibi alt katlardaki dairelerle yetinmek zorunda kalabilir. Sözleşmeye konulacak madde ile müteahhide düşecek daireler nasıl yapılacaksa, arsa sahibine düşen dairelerin de aynı şekilde, kalitede yapılması sağlanmalıdır.

İmar mevzuatına aykırılık halinde müteahhidin hak talebinde bulunup bulunamayacağının sözleşmeye yazılması, arsa sahibinin haklarını garanti altına alması için önemlidir.

İnşaat yapımı sürecinde üçüncü kişilere verilecek zararların kimin tarafından karşılanacağı sözleşmede belirtilmelidir. Örneğin, inşaat yakınında duran bir araca inşaat yapımı nedeniyle bir zarar verilmiş olursa, müteahhit gibi arsa sahibi de sorumludur. Bu sorumluluktan kurtulmak mümkün olmasa da, sözleşmeye rücu maddesi konularak, üçüncü kişiye ödenen bedel, müteahhitten talep edilebilir.

Sözleşmenin şartlarına uymama halinde ortaya çıkacak ceza-i şartların neler olduğu açık şekilde yazılmalıdır.

Bu hususlarla sınırlı olmamakla birlikte, yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmenizi hukukun aradığı şartlara uygun olarak yapmanız, ileride çıkacak sorunlarda haklarınızın korunması için önemlidir. Gerekli gördüğünüzde mutlaka bir hukukçuya, mühendise danışınız.