Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Bildirimle Sona Erdirilmesi

Belirli ya da belirsiz kira sözleşmelerinde yasa kiraya verene, sözleşme süresinin sona ermesi nedeniyle bildirimle fesih imkanı tanımamakla birlikte, belirli sürelerin tamamlanması halinde kiraya verenin de sözleşmeyi bildirimle sona erdirebileceğine hükmetmektedir. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi er ya da geç tarafların irade açıklamaları ile sona erdirilme imkanına sahiptir. Yazıda, belirli ve belirsiz kira sözleşmelerinde kiraya verenin bildirim ile kira kontratını sona erdirmesine değinilmiştir.

Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Bildirimle Sona Erdirilmesi

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu madde 339 ve devamında düzenlendiğini belirtmiştik. Kira sözleşmesinin taraflarından olan kiraya verenin sözleşmeyi kiracıya yapacağı bildirimle sona erdirmesini bu yazıda inceleyeceğiz. Kiracının yapacağı bildirimle kira sözleşmesini feshetmesini daha önceki yazıda değerlendirmiştik.

Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından bildirimle sona erdirilmesinde kira akdinin süresinin belirli mi belirsiz mi olduğuna bakmak gereklidir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Kiraya Veren (Mal sahibi, Ev Sahibi) Bildirimle Feshedebilir mi?

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin, kiralanma süresinin sona ermesi nedeniyle bildirimle sona erdirilmesi sadece kiracıya tanınmış bir haktır. Bu hakkın kiraya veren tarafından kullanılması söz konusu değildir. Yani kiraya veren, 1 yıllık kira süresi doldu diye, ya da süre dolmadan 15 gün önce, 1 ay önce, kira sözleşmesinin süresini uzatmayacağını söyleyemez. Yasa kiraya verene kira sözleşmesini, sözleşme süresinin sona ermesi dayanağıyla bildirimle sona erdirme hakkı vermemiştir. Bunun bir haksızlık olduğu düşünülebilir. Ancak kiralanan konut ya da çatılı işyeri ile ilgili olarak kiraya verenin amacının ne olduğu değerlendirildiğinde, yasa metninin haksızlığa sebep olmadığı ortaya çıkmaktadır. Zira kiralanan taşınmazın kiraya veren için varlık sebebi, kiraya vermektir. Kendisi kullanmamaktadır. Taşınmazın boş durmasının da mantıklı bir açıklaması olmayacağına göre kiraya verenden burayı kiralaması beklenir. Kime kiralayacaktır? Kiracıya. Mevcut bir kiracı varken yeni bir kiracı ile sözleşme yapmanın da iyiniyetli bir davranış olmayacağı düşüncesiyle yasa, bildirimle fesih hakkını kiraya verene tanımamıştır. Kaldı ki özellikle işyeri kiralamalarında kiracı, kiralanana yatırım yapacak, reklam ve pazarlama faaliyetleri yürütecek, dekorasyon için harcama yapacaktır. Müşteri portföyünü yeni yeni geliştirdiği sırada kiralananı tahliye etmesini söylemenin açıklaması olamaz. Kiracının korunduğu yasada düzenlemeler kiracı lehine hazırlanmıştır. Şüphesiz kiralanana ihtiyaç duyan kiraya veren için dava yoluyla sözleşmenin feshi hakkı tanınmış olduğu gibi, kira bedelinin ödenmemesi halinde de sözleşmenin feshi imkanı kiraya verene tanınmıştır.

Kiraya Verenin Sözleşmeyi Bildirimle Sona Erdirmesi

Yukarıdaki açıklamaya göre kira sözleşmesi, kiracı istediği sürece(sona erdirmediği sürece) devam edecektir. Sürenin çok uzaması da kiraya veren için haksızlık haline gelebilir. Bunu öngören yasa, her ne kadar kira süresinin sona ermesi nedeniyle kiraya verene bildirimle sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımasa da, belirli bir sürenin geçmesi halinde kiraya verenin de sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebileceğini dile getirmektedir. TBK madde 347/1’deki hükme göre kiraya veren, kira süresinin tamamlanmasının ardından 10 yıllık uzama süresini bekleyecek, bu sürenin devamındaki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak ve sebep göstermeye ihtiyaç duymadan sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bu sürenin hesabını örneklendirmek gerekirse, kira sözleşmesinin süresinin 5 yıl olduğunu varsayalım. 5 yıl tamamlandıktan sonra 10 yıl süre uzayacaktır(10 defa 1’er yıl ya da 2 defa 5 yıl gibi). 15 yıl tamamlandıktan sonraki 1 yıllık uzama süresinin bitiminden önceki 3 ay denildiğine göre fesih bildirimi en geç kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonraki 15 yıl 9 ay içerisinde yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme 1 yıl daha uzayacaktır. Kiraya veren bu yeni uzamaya ilişkin sürenin bitiminden 3 ay önce yine sözleşmeyi sona erdireceğini kiracıya bildirebilir. 1 yıl süreli sözleşmelerde kiraya veren, kira başlangıç tarihinden başlamak üzere 12’nci yıldan 3 ay önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmelidir.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Kiraya Verenin Sözleşmeyi Bildirimle Sona Erdirmesi

Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sona ermesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu madde 347/2, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bildirimle akdi sonlandırma hakkını hem kiracıya hem kiraya verene tanımıştır. Ancak süreler konusunda kiracı lehine bir düzenleme söz konusudur. Kiraya veren belirsiz süreli sözleşmeyi ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sona TBK genel hükümlerine göre sözleşmeyi bildirimle feshedebilecektir. Eğer yerel adette belirlenen kira dönemi sonu yoksa kiraya veren, 6 aylık kira döneminin sonu için, 6 ayın tamamlanmasından en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Dolayısıyla belirsiz süreli kira sözleşmesi kiraya veren için en az 10,5 yıl devam edecektir. 3 aylık bildirim süresine uyulmaması halinde 6’şar aylık kira dönemleri ve 3 aylık bildirim süreleri tekrarlanacaktır. Yani 10,5 yılda sözleşme feshedilmemişse, 11 yıl dolmadan 3 ay önce bildirimde bulunulacak ve 11’inci yılın sonunda sözleşme fesholacaktır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesi düzenlenirken fesih hakkının başlama zamanı olarak 10 yılın altında süre belirlenemezken bu sürenin artırılması mümkündür. Yine bildirim süresi hususunda 3 aylık süre kısaltılamazken, uzaması konusunda taraflar anlaşabilirler.

Sık Sorulan Sorular

Belirli ya da belirsiz süreli kira sözleşmelerinde yasanın aradığı sürelerin tamamlanmasının ardından kiraya veren sözleşmeyi bildirimde bulunarak sonlandırabilir.

Kiraya veren de kiracı gibi sözleşmeyi feshettiğini yazılı olarak sözleşmenin diğer tarafına bildirmelidir. aksi halde bildirim geçersiz sayılır.

Kategori: Kira Hukuku
Yazar: Avukat Erdem Akçay

Yorumlar

  • Mesut U*** diyor ki:

    Kira sözleşmesi bir yıllık olan bir evimdeki kiracı ile kontratın yenilenmesi şartı ile kira bedelinde anlaştık.Fakat kiracı konratı yenilemek istemiyor eski kontratın geçerliliğini savunuyor . Sürekli kirayı gününde yatırmıyor. yıllık enflasyonunun çok artması yeni kiralanan konut kiralarının çok yüksek olması nedeniyle kira kontratların günün şartlarına göre düzenlenmesinin gerekliliği ile eski ev sahiplerinin mağdur duruma düşürülmemesi gerekir düşüncesindeyim

    • Avukat Erdem Akçay diyor ki:

      Eski kira sözleşmesi geçerli. Kiracının yeni bir sözleşme yapmasına zaten gerek yok. Düşüncenizde ise haklısınız. Resmi enflasyon rakamlarıyla gerçek enflasyon rakamlarının uyumsuz olması kiraya verenin zarar etmesine sebep oluyor. Ancak diğer taraftan, büyük ihtimalle kiracının kazancı da resmi enflasyon rakamına göre artırıldığı için, kiracıdan kira bedelini gerçek enflasyon oranına göre artırmasını beklemek pek kolay değil. Hukukumuz, 5 yılı dolduran kira sözleşmeleri için kiranın (enflasyon oranı haricinde) piyasa şartlarına uygun olarak artırılmasına olanak sağlıyor. 5 yıl dolmadan ise bu mümkün değil.

      Kira bedelleriyle ilgili bu tür sorunlar kanun ile çözülemez maalesef. Ya kiracı ya kiraya veren zarar eder. Ülke ekonomisinin gelişmesi ve enflasyon oranının düşürülmesi sorunu çözebilecek tek yol.

      • Halil S******* diyor ki:

        Hayır Tüfe oranları doğru açıklanmalıdır!!!
        %118 gibi…
        %34 resmen milletle alay etmektir…

      • Seyfettin **** diyor ki:

        Kiracimin suresi aralik 15 de doluyor..3 ay oncesi noterden ihtar cektim..oglumunda lojman suresi doldugundan cıkıs yazisi geldi..oglumum.oturtcaginu belirttim noter ihtarinda.. cikmam diyormus %25 artiriri cikmaz demis.. avukat vercegin ne olur sonucu

  • Mehmet D**** diyor ki:

    10.6.2020 de kiraladığimiz evin sahibi 25. 04.2022 de noterden sözleşme yi yenilenmeyecegini bildirmis. Kira bedeli otomatik olarak yatıyor.tefe tufe oranındaki artışı kabul etmediği için bu yola başvurdu. Noterde hiç bir gerekçe belirtilmemiş. Kontratta herhangi bir süre yok. Doğal olarak Yıllık kontrat düzenlenmiş. Tefe tüfe oranında artışı kabul etmedi. Nisan daki orandan fazla %40 artışı kabul etmeyip %60 istiyor.Acaba yarın ne isteyecek bilmiyoruz. Her yıl e mi taşınır.

    • Avukat Erdem Akçay diyor ki:

      Her yıl ev taşınmaması için kanun, kiracıyı koruyacak şekilde düzenlenmiş. Konuda açıklandığı üzere kiraya veren sözleşmeyi yenileyip yenilememe konusunda söz sahibi değil. Bu yönde gönderilen ihtarnamelerin de değeri yok. Sözleşme devam eder.

      Maalesef yüksek enflasyonun olduğu dönemlerde hem kiraya veren, hem kiracılar için büyük sorunlar ortaya çıkıyor. Bu sorunların temelden çözülmesi gerekli.

  • Lülüfer y***** diyor ki:

    yurtdışına gittiğimden evimi kiraya verdim 2023 mart ayında 3 sene doluyor. Bende artık döndüğüm için kendi evimde kendim oturmak istiyorum kimseyi mağdur etmeden nasıl bir yol izleyebilirim. Kiracımı cıkarmak için.

  • Oğuz ***** diyor ki:

    Merhaba , 2019 Nisan ayından 2022 Kasım ayına kadar aynı dairede kiracı olarak oturmaktayım , kiralarımda 1 gün bile gecikme olmamıştır ve resmi oran neyse kuruşuna kadar banka yolu ile ödeme yapılmıştır. Ev sahibimin oturduğu ev kendinin ve benim oturdugum dahil 2 evi var kirada
    bana evini sattığını hatta kapora aldığını mayısta evi boşaltmam gerektiğini söylüyor , çıkmayacağımı söylediğim zaman kaporayı iade edicez o zaman dedikten 2 hafta sonra şimdi yine konuyu gündeme getirmeye başladı , tahliye taahütnamesi var imzalı olarak ama kira sözleşmesinin tarihiyle aynı geçersiz diye biliyorum , ihtiyacı olduğuna inanmıyorum ayrıca ev taşıma ve bulma sürecinin maliyeti İZMİR’de 65 bin tl şuan depozitolar nakliye vb.. bundan sonraki süreç nasıl ilerliyor , ihtar çekerse birşey yapmama gerek var mı ?
    ihtiyacı varsa mahkemede kanıtlamasını istiyorum benden sonra kiraya veremesin

  • EMEL M**** diyor ki:

    Merhaba,2019 haziran ayında kontrat imzalayarak ev kiraladık zam oranı yüzde on idi ancak geçen yıl yasal olarak belirlenen yüzde 25 zam oranına göre zam yapıp kirayı o şekilde ödemeye devam ettik ancak ev sahibimiz bu zam oranını beğenmeyip yaklaşık 2 ay evi satacağını söyleyerek eve her akşam birilerini gönderdi daha sonra yöneticiye ihtarname çekip sözleşmeyi tek taraflı feshedeceğini belirtmiş böyle bir hakkı var mıdır?İhtarname gelirse izleyeceğimiz yol nedir?

  • fikri *** diyor ki:

    merhabalar, babam bugün iki hisseli bir arazimizi stres yaparak incelemeden imzalıyor. Aynı gün bu sözleşmeden vazgeçmek istiyor. yasal bir dayanak ile iptal etmemiz mümkün mü ?

  • Mustafa *** diyor ki:

    Merhabalar ev sahibim evi kızına sattı ve tapu ile birlikte ihtarname çekildi kendi ihtiyacı için kullanacağına dair mecburen evi boşaltmak zorunda kaldım. Evi başkasına kiralayacağı zaman yasal hakkım oluyor olurda kiralar ise nasıl bir yol izlemeliyim neler yapmalıyım çünkü kesinlikle kiraya verecek.

  • ahmet * diyor ki:

    avukat bey selamlar;
    benımde kıracı ıle sıkıntım var. evi aldıgımda bir aylık sürem oldugunu bıldıgım halde kıracı yalvardı abı cıkacagım zaten 2 ay sonra ıdare et dedı. bende ıyı nıyet kapsamında tamam dedım. kaç ay gecmesıne ragmen çıkmıyor kırasını da zamanında yatırmıyor 1-5 arası dedık her ay 12-15 arası yüz kez aramama ragmen anca yolluyor. bir senelik sözleşme var elimde 5 ayda bıtıyor nasıl bir yol izleye bilirim.

  • Faruk * diyor ki:

    3,5 yıldır aynı evde kiracıyım yaz döneminde belirli artiş yapıldu ve oturmaya devam ettim. O gün bana kendi tslınacspını beyan etti garımenkul zengini yalan soyledi. Bugünde 2023 tarihinde yine beni arayarak bu seferde kızının oturacsğını beyan ederek 2 ay içinde evden çıkmamı söyledi bende kış kartlarında olmaz dedim. Temmuz 15 kontrat tarihi çıkmayı düşünmüyorum bu konuda nasıl bir yol izlerim

  • Fatma D**** diyor ki:

    Merhabalar, 7 ay önce kiracı olarak eve yerleştik ev sahibi farklı şehirde görev yapıyor 2 yıllık oturma hakkımız sözleşmede var o şekilde imzalandı ev sahibi bulunduğu şehirde sürekli depremlerin olduğunu söyleyerek bizi evden çıkarıp kendisinin tekrar bu şehre taşınıp oturmak istediğini söylüyor kendisi için ev bakalım bulalım bu sefer biz dışarda kalıcaz diyoruz kabul etmiyor sözleşmede 2 yıllık süre varken 7. Ayda sözleşmeyi bu nedenle fesih edebilir mi??

    • Avukat Erdem Akçay diyor ki:

      Hayır feshedemez. Gereksinim nedeniyle tahliye davası açmalı, gereksinimini ispat etmelidir.

  • Selen K***** diyor ki:

    Çok özür diliyorum konu kiraya verenin feshetmesi ile ilgili ancak ben 1 yıllık sözleşme imzalayan bir kiracıyım. Deprem nedeniyle üniversiteyi uzaktan eğitimle okuyacağım için kaldığım yerden ayrıldım. Ev sahibi günü gününe kirayı alırdı, kalmaya başlamadan önceki 3 günün parasını dahi benden aldı ancak evi boşalttıktan sonraki 18 günün parasını ve ödediğim depozito ücretini geri vermedi. Hala üstüne kalan 3 ayın %40 ücretini istiyor. Birinci derece yakınım depremzede (babam). Zor günlerden geçtik babaannem ve amcamı kaybettim ancak ev sahibi vicdanınız el veriyorsa ödemeyin diyor. Nasıl bir yol izlemeliyim kendisi haklı mı?

    • Avukat Erdem Akçay diyor ki:

      Çok geçmiş olsun, başınız sağ olsun. Deprem gibi önceden beklenemeyecek olaylar nedeniyle kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesine Türk Borçlar Kanunu madde 331 olanak tanıyor. Ancak bu maddenin uygulanmasında bile sözleşme 3 ay daha devam ediyor. Zaten sizin sözleşmeniz, siz isterseniz 3 ay sonra sona erecek. Dolayısıyla önemle fesih kuralı sizin pek işinize yaramıyor. Türk Borçlar Kanunu madde 325 size daha uygun. Bu maddeye göre, kiracı eğer sözleşme süresinden önce kiralananı geri verirse(evi terk edip anahtarı iade etmek), kiracı sadece evin tekrar kiralanabileceği makul sürenin kirasını ödemekle yükümlüdür. Örneğin siz anahtarı teslim ettikten 15 gün sonra ev tekrar kiraya verilmişse, 15 günlük kiradan sorumlu olursunuz. Dolayısıyla %40 gibi sabit bir miktar söylemek doğru olmaz. Önemli olan tekrar kiraya verilebilecek makul süredir. Depozitoyu ise, eve bir zarar vermediyseniz, iade etmelidir. Ödemezse icra takibi yapabilirsiniz. Kanunen ev sahibinin haksız olduğunu söyleyemeyiz(%40’lık kısım hariç) ama depremden sonra, hele de bir öğrenciden kira isteyenin öncelikle kendi vicdanını sorgulaması gerekir.

Konu Hakkında Yorum Yapabilirsiniz

Lütfen Dikkat: Form aracılığı ile "Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Bildirimle Sona Erdirilmesi" hakkındaki değerlendirmelerinizi, eklemelerinizi, önerilerinizi ya da yorumlarınızı iletebilirsiniz. Sorularınız için iletişim sayfasını kullanınız.