Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Bildirimle Sona Erdirilmesi

Belirli ya da belirsiz kira sözleşmelerinde yasa kiraya verene, sözleşme süresinin sona ermesi nedeniyle bildirimle fesih imkanı tanımamakla birlikte, belirli sürelerin tamamlanması halinde kiraya verenin de sözleşmeyi bildirimle sona erdirebileceğine hükmetmektedir. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi er ya da geç tarafların irade açıklamaları ile sona erdirilme imkanına sahiptir. Yazıda, belirli ve belirsiz kira sözleşmelerinde kiraya verenin bildirim ile kira kontratını sona erdirmesine değinilmiştir.

Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Bildirimle Sona Erdirilmesi

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu madde 339 ve devamında düzenlendiğini belirtmiştik. Kira sözleşmesinin taraflarından olan kiraya verenin sözleşmeyi kiracıya yapacağı bildirimle sona erdirmesini bu yazıda inceleyeceğiz. Kiracının yapacağı bildirimle kira sözleşmesini feshetmesini daha önceki yazıda değerlendirmiştik.

Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından bildirimle sona erdirilmesinde kira akdinin süresinin belirli mi belirsiz mi olduğuna bakmak gereklidir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Kiraya Veren (Mal sahibi, Ev Sahibi) Bildirimle Feshedebilir mi?

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin, kiralanma süresinin sona ermesi nedeniyle bildirimle sona erdirilmesi sadece kiracıya tanınmış bir haktır. Bu hakkın kiraya veren tarafından kullanılması söz konusu değildir. Yani kiraya veren, 1 yıllık kira süresi doldu diye, ya da süre dolmadan 15 gün önce, 1 ay önce, kira sözleşmesinin süresini uzatmayacağını söyleyemez. Yasa kiraya verene kira sözleşmesini, sözleşme süresinin sona ermesi dayanağıyla bildirimle sona erdirme hakkı vermemiştir. Bunun bir haksızlık olduğu düşünülebilir. Ancak kiralanan konut ya da çatılı işyeri ile ilgili olarak kiraya verenin amacının ne olduğu değerlendirildiğinde, yasa metninin haksızlığa sebep olmadığı ortaya çıkmaktadır. Zira kiralanan taşınmazın kiraya veren için varlık sebebi, kiraya vermektir. Kendisi kullanmamaktadır. Taşınmazın boş durmasının da mantıklı bir açıklaması olmayacağına göre kiraya verenden burayı kiralaması beklenir. Kime kiralayacaktır? Kiracıya. Mevcut bir kiracı varken yeni bir kiracı ile sözleşme yapmanın da iyiniyetli bir davranış olmayacağı düşüncesiyle yasa, bildirimle fesih hakkını kiraya verene tanımamıştır. Kaldı ki özellikle işyeri kiralamalarında kiracı, kiralanana yatırım yapacak, reklam ve pazarlama faaliyetleri yürütecek, dekorasyon için harcama yapacaktır. Müşteri portföyünü yeni yeni geliştirdiği sırada kiralananı tahliye etmesini söylemenin açıklaması olamaz. Kiracının korunduğu yasada düzenlemeler kiracı lehine hazırlanmıştır. Şüphesiz kiralanana ihtiyaç duyan kiraya veren için dava yoluyla sözleşmenin feshi hakkı tanınmış olduğu gibi, kira bedelinin ödenmemesi halinde de sözleşmenin feshi imkanı kiraya verene tanınmıştır.

Kiraya Verenin Sözleşmeyi Bildirimle Sona Erdirmesi

Yukarıdaki açıklamaya göre kira sözleşmesi, kiracı istediği sürece(sona erdirmediği sürece) devam edecektir. Sürenin çok uzaması da kiraya veren için haksızlık haline gelebilir. Bunu öngören yasa, her ne kadar kira süresinin sona ermesi nedeniyle kiraya verene bildirimle sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımasa da, belirli bir sürenin geçmesi halinde kiraya verenin de sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebileceğini dile getirmektedir. TBK madde 347/1’deki hükme göre kiraya veren, kira süresinin tamamlanmasının ardından 10 yıllık uzama süresini bekleyecek, bu sürenin devamındaki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak ve sebep göstermeye ihtiyaç duymadan sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bu sürenin hesabını örneklendirmek gerekirse, kira sözleşmesinin süresinin 5 yıl olduğunu varsayalım. 5 yıl tamamlandıktan sonra 10 yıl süre uzayacaktır(10 defa 1’er yıl ya da 2 defa 5 yıl gibi). 15 yıl tamamlandıktan sonraki 1 yıllık uzama süresinin bitiminden önceki 3 ay denildiğine göre fesih bildirimi en geç kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonraki 15 yıl 9 ay içerisinde yapılmalıdır. Aksi halde sözleşme 1 yıl daha uzayacaktır. Kiraya veren bu yeni uzamaya ilişkin sürenin bitiminden 3 ay önce yine sözleşmeyi sona erdireceğini kiracıya bildirebilir. 1 yıl süreli sözleşmelerde kiraya veren, kira başlangıç tarihinden başlamak üzere 12’nci yıldan 3 ay önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmelidir.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Kiraya Verenin Sözleşmeyi Bildirimle Sona Erdirmesi

Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sona ermesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu madde 347/2, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bildirimle akdi sonlandırma hakkını hem kiracıya hem kiraya verene tanımıştır. Ancak süreler konusunda kiracı lehine bir düzenleme söz konusudur. Kiraya veren belirsiz süreli sözleşmeyi ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sona TBK genel hükümlerine göre sözleşmeyi bildirimle feshedebilecektir. Eğer yerel adette belirlenen kira dönemi sonu yoksa kiraya veren, 6 aylık kira döneminin sonu için, 6 ayın tamamlanmasından en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Dolayısıyla belirsiz süreli kira sözleşmesi kiraya veren için en az 10,5 yıl devam edecektir. 3 aylık bildirim süresine uyulmaması halinde 6’şar aylık kira dönemleri ve 3 aylık bildirim süreleri tekrarlanacaktır. Yani 10,5 yılda sözleşme feshedilmemişse, 11 yıl dolmadan 3 ay önce bildirimde bulunulacak ve 11’inci yılın sonunda sözleşme fesholacaktır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesi düzenlenirken fesih hakkının başlama zamanı olarak 10 yılın altında süre belirlenemezken bu sürenin artırılması mümkündür. Yine bildirim süresi hususunda 3 aylık süre kısaltılamazken, uzaması konusunda taraflar anlaşabilirler.

Sık Sorulan Sorular

Belirli ya da belirsiz süreli kira sözleşmelerinde yasanın aradığı sürelerin tamamlanmasının ardından kiraya veren sözleşmeyi bildirimde bulunarak sonlandırabilir.

Kiraya veren de kiracı gibi sözleşmeyi feshettiğini yazılı olarak sözleşmenin diğer tarafına bildirmelidir. aksi halde bildirim geçersiz sayılır.

Kategori: Kira Hukuku
Yazar: Avukat Erdem Akçay

Yorumlar

  • Mesut U*** diyor ki:

    Kira sözleşmesi bir yıllık olan bir evimdeki kiracı ile kontratın yenilenmesi şartı ile kira bedelinde anlaştık.Fakat kiracı konratı yenilemek istemiyor eski kontratın geçerliliğini savunuyor . Sürekli kirayı gününde yatırmıyor. yıllık enflasyonunun çok artması yeni kiralanan konut kiralarının çok yüksek olması nedeniyle kira kontratların günün şartlarına göre düzenlenmesinin gerekliliği ile eski ev sahiplerinin mağdur duruma düşürülmemesi gerekir düşüncesindeyim

    • Avukat Erdem Akçay diyor ki:

      Eski kira sözleşmesi geçerli. Kiracının yeni bir sözleşme yapmasına zaten gerek yok. Düşüncenizde ise haklısınız. Resmi enflasyon rakamlarıyla gerçek enflasyon rakamlarının uyumsuz olması kiraya verenin zarar etmesine sebep oluyor. Ancak diğer taraftan, büyük ihtimalle kiracının kazancı da resmi enflasyon rakamına göre artırıldığı için, kiracıdan kira bedelini gerçek enflasyon oranına göre artırmasını beklemek pek kolay değil. Hukukumuz, 5 yılı dolduran kira sözleşmeleri için kiranın (enflasyon oranı haricinde) piyasa şartlarına uygun olarak artırılmasına olanak sağlıyor. 5 yıl dolmadan ise bu mümkün değil.

      Kira bedelleriyle ilgili bu tür sorunlar kanun ile çözülemez maalesef. Ya kiracı ya kiraya veren zarar eder. Ülke ekonomisinin gelişmesi ve enflasyon oranının düşürülmesi sorunu çözebilecek tek yol.

  • Mehmet D**** diyor ki:

    10.6.2020 de kiraladığimiz evin sahibi 25. 04.2022 de noterden sözleşme yi yenilenmeyecegini bildirmis. Kira bedeli otomatik olarak yatıyor.tefe tufe oranındaki artışı kabul etmediği için bu yola başvurdu. Noterde hiç bir gerekçe belirtilmemiş. Kontratta herhangi bir süre yok. Doğal olarak Yıllık kontrat düzenlenmiş. Tefe tüfe oranında artışı kabul etmedi. Nisan daki orandan fazla %40 artışı kabul etmeyip %60 istiyor.Acaba yarın ne isteyecek bilmiyoruz. Her yıl e mi taşınır.

    • Avukat Erdem Akçay diyor ki:

      Her yıl ev taşınmaması için kanun, kiracıyı koruyacak şekilde düzenlenmiş. Konuda açıklandığı üzere kiraya veren sözleşmeyi yenileyip yenilememe konusunda söz sahibi değil. Bu yönde gönderilen ihtarnamelerin de değeri yok. Sözleşme devam eder.

      Maalesef yüksek enflasyonun olduğu dönemlerde hem kiraya veren, hem kiracılar için büyük sorunlar ortaya çıkıyor. Bu sorunların temelden çözülmesi gerekli.

Konu Hakkında Yorum Yapabilirsiniz

Lütfen Dikkat: Form aracılığı ile "Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Bildirimle Sona Erdirilmesi" hakkındaki değerlendirmelerinizi, eklemelerinizi, önerilerinizi ya da yorumlarınızı iletebilirsiniz. Sorularınız için iletişim sayfasını kullanınız.