Kiracının Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi (Konut ya da Çatılı İşyeri)

Kira sözleşmesinin ne olduğu, kuruluşu ve sona ermesi gibi hususlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. TBK madde 299 ve devamında hayat bulan kira sözleşmesi yasada, kiraya verenin kiralanan şeyin kullanılmasını veya kullanmanın yanı sıra ondan yararlanmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da bu kullanım veya yararlanma karşılığında bir bedel, kira bedeli, ödemeyi kabul ettiği sözleşmedir. Dolayısıyla bir kira sözleşmesinin varlığı için, kiraya veren, kiracı ve kiralanan bulunmalıdır. Kira kontratının ne olduğuna ve nasıl düzenlenmesi gerektiği ile ilgili konu ayrıca incelenecektir.

Konumuza ilişkin olan konut ve çatılı işyeri kiraları yine Türk Borçlar Kanunu madde 339-356 arasında düzenlenmiştir. Bu türdeki kira kontratları:

• Bildirim yoluyla
• Dava yoluyla

sona erdirilebilmektedir. Dikkat edilirse sona erme sebepleri arasında kira sözleşmesinin süresinin tamamlanması sayılmamıştır. Zira kira sözleşmeleri belirli süreli, örneğin 1 yıl için bile yapılmış olsa, kiraya veren ya da kiracının bir irade açıklaması ya da talebi olmadıkça, sırf süre sona erdi diye sona ermez. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi için ya bir bildirim ya da bir dava söz konusu olmalıdır. Her ne kadar TBK madde 300’de belirli süreli kira sözleşmesinin, kararlaştırılan sürenin sona ermesi ile sona eren sözleşme olduğu söylesen de bu, kira ile ilgili genel düzenlemedir. Konumuzun içeriğini oluşturan konut ve çatılı işyerleri için özel düzenleme mevcuttur bu düzenlemeye göre sürenin sona ermesi, sözleşmeyi sona erdirmemektedir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi incelenirken sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olması önem arz etmektedir. Konumuzun kapsamı gereği, kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracının bildiriminin incelenmesi ile yetinilecektir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Kiracının Bildirimi ile Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli ya da belirsiz süreli yapılabilmektedir. Kira kontratında kiralama süresi belirlenmişse bu sözleşmeye belirli süreli kira sözleşmesidir. Kiralama süresini taraflar diledikleri gibi belirleyebilirler. Ancak TBK madde 339/1 son cümle bir istisna getirerek,  konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemelerin niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmayacağına hükmetmiştir. Dolayısıyla kiracının sözleşmeyi bildirim yolu sona erdirmesinde, sözleşmenin belirli süreli sözleşme kapsamında olup olmadığını belirlemek önemlidir. Eğer konut ya da çatılı işyeri ile ilgili kira sözleşmesinin süresi 6 ay veya daha kısaysa ve kiralanan niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş bir taşınmazsa, sözleşmeyi konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi olarak değerlendiremeyiz. Bu nedenle aşağıda anlatılanlar, bu iki şartı taşıyan kiralamalar için geçerli değildir.

Belirli süreli kira sözleşmesinin kiracının bildirimi ile sona ermesi, TBK madde 347’de kendini göstermektedir:

MADDE 347 – Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süresi belirli kira kontratlarını, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sona erdirebilir. Kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiracıya yüklenen bu yükümlülük oldukça önemlidir. Eğer yükümlülük yerine getirilmezse kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl daha uzayacaktır. Dolayısıyla kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiracı, kontratta belirlenmiş süre tamamlanmadan en az 15 gün önce sözleşmeyi uzatmayacağını, sona erdirmek istediğini kiraya verene bildirmek zorundadır.

Kiracı Sözleşmeyi Sonlandıracağını Yazılı Şekilde Bildirmelidir

Bu bildirimin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı yapılması gereklidir. Sözlü olarak yapılan bildirimler geçerli değildir. Kiraya verenin itirazı halinde sözleşmenin 1 yıl uzadığına karar verilir. 15 günlük sürenin kira sözleşmesi düzenlenirken artırılması geçerli değildir. Yani sözleşmedeki, “fesih bildirimi sözleşme süresi bitmeden 6 ay önce yapılır”, maddesi geçersizdir. Ancak kiracının menfaatine olması nedeniyle feshin bildirimine ilişkin süre azaltılabilir. Dolayısıyla, “fesih bildirimi sözleşme süresi bitmeden 1 gün önce yapılır”, geçerli bir sözleşme maddesidir.

Kiracının Bildirimi Süre İçerisinde Kiraya Verene Ulaşmalıdır

15 günlük süre değerlendirilirken bu sürenin bildirimin kiracıdan ayrılış tarihi değil, kiraya verene ulaşma tarihi olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Hukuktaki birçok sürenin aksine bu kez 15 günlük süre, bildirimin ulaşma anı için önemlidir. Yani kiracı sözleşmeyi uzatmayacağını, feshedeceğini yazılı şekilde kiraya verene bildirirken, bildirimin 15 günlük süre geçilmeden ulaşmasına özen göstermelidir. Örneğin kiracı fesih bildirimine ilişkin ihtarı noter aracılığı ile göndermiş olsun ve evrak kiraya verene, sözleşmenin sona erme tarihinden önceki 14’ncü günde ulaşsın. Bu durumda fesih bildirimi geçersizdir ve sözleşme kendiliğinden bir yıl uzayacaktır.

Kiracı Sözleşmeyi Feshetmezse Sözleşme 1 yıl Uzar

Sözleşmenin feshine ilişkin kiracı bildirimi yoksa yasaya göre sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Dikkat etmek gerekir ki sözleşme, sözleşmede belirtilen süre kadar değil, 1 yıl uzamaktadır. Eğer sözleşme 5 yıllık yapılmışsa ve kiracı sözleşmeyi feshetmemişse, sözleşme 1 yıl daha uzayarak 6 yıllık bir sözleşme haline gelecektir. sonraki yıl yine 1 yıl eklenecektir. Sözleşme süresinin 1 yıldan az olduğu hallerde de 1 yıllık artırım geçerlidir.

Belirli Olmayan Süreli (Belirsiz Süreli) Kira Sözleşmesinin Kiracının Bildirimi ile Sona Ermesi

Kira sözleşmesinde belirli bir süre üzerinde anlaşmanın bulunmadığı sözleşmeler belirli olmayan süreli ya da belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak adlandırılır. Belirsiz süreli kira sözleşmesinin bildirimle feshi hem kiracı için hem kiraya veren için, belirli süreli kira kontratlarına göre daha kolaydır.

Türk Borçlar Kanunu madde 337/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, herhangi bir sınırlama tabi olmaksızın ve sebep göstermeksizin dilediği zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. TBk 347/2’nin genel hükümlere atıf yapmış olması nedeniyle, feshe ilişkin sürelerin ne şekilde gündeme geleceğini görebilmek için TBK madde 329’a bakmak gereklidir. Buna göre kiracı belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa, öncelikle yerel adete göre, yerel adetin bulunmaması halinde altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uymalıdır. Örneğin belirsiz süreli kira sözleşmesi yapan ama ertesi gün bu sözleşmenin menfaatine uygun olmadığına karar veren kiracı, yerel adet yoksa, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden başlamak üzere 6 ay süreyle kira sözleşmesine devam edecektir. 6 ayın tamamlanmasından 3 ay önce de kira sözleşmesini feshedeceğini kiraya verene bildirecektir. 6 aylık sürenin tamamlanmasından sonra kiracı sözleşmeyi feshetmek isterse, yeni 6 ayın sonunda sözleşmeyi feshedeceğini, bu yeni 6 ay tamamlanmadan 3 ay önce kiraya verene bildirecektir.

Aile Konutu Olan Konutlara İlişkin Sözleşmelerin Feshi için Kiracının Eşinin Rızası Gerekir

Aile konutu, Türk Medeni Kanununda özel olarak düzenlenmiş bir taşınmazdır. Buna göre kira sözleşmesine konu kiralanan bir aile konutu ise kiracı, sözleşmeyi feshedebilir ancak feshin geçerlilik kazanabilmesi için eşinin de rızasının bulunması mecburidir. Örneğin Bayan A ile Bay B arasında yapılan konut kiralamasında konut aile konutu ise, Bayan A sözleşme süresi tamamlanmadan en az 15 gün önce yazılı şekilde, sözleşmeyi sona erdireceğini Bay B’ye bildirmelidir. Bu fesih bildirimine Bayan A’nın eşi olan Bay C açık şekilde rıza gösterirse, sözleşme sürenin tamamlanması ile sona erer. Bay C rıza göstermezse sözleşme uzayacaktır.

Kira Sözleşmesinin Feshi Noter Aracılığı ile mi Yapılmalıdır?

Kira sözleşmesini feshedecek kiracı bildirimini yazılı olarak yapacaktır. Sözlü yapılan fesih bildirimleri geçerli değildir. Kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin bildirimin noter kanalıyla gönderilmesi mecburi değildir. Önemli olan yazılı olması ve gerekli irade açıklamasını içermesidir. Ancak bildirimin içeriğinin ispatı için noter kanalıyla bildirim gönderilmesi faydalı olacaktır. Aksi halde uyuşmazlık nedeniyle ortaya çıkacak davada kiracı, kira sözleşmesini feshettiğini ispat edemeyebilir. Noterden gönderilecek ihtarname dışında e-imza, mobil imza gibi yollarla imzalanmış ve zaman ile içerik damgası bulunan yollarla yapılan bildirimlerin ispatı da mümkündür. Telefon kısa mesajıyla yapılacak bildirim geçersizdir zira bu mesajda imza bulunmadığı gibi mesajın içeriğinin ispatında ve karşı yana ulaşıp olaşmadığı hususlarında da güçlük çekilebilir.