Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası

Konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erme nedenlerinden birisi de, kiraya verenin kiralanana ihtiyaç duyması ve bu sebeple kiralananın tahliyesine karar verilmesi için dava açmasıdır. Kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi davası hakkında bilgilere yer verilen yazıda, konunun unsurları, şartları ve davanın özellikleri açıklanmaya çalışılmıştır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi için kiralanan konut ya da işyerinin, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da yasa gereği bakmak zorunda olduğu kişiler tarafından kullanılması gerekli olmalıdır. Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda, sözleşme süresi belirlenmemişse Türk Borçlar Kanunundaki genel hükümlerde belirlenen fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek olan tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gerekli şartlar 6058 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 350/1’de belirlenmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi başlığı altında düzenlenen ihtiyaç nedeniyle fesih, kiraya verenden kaynaklanan bir sebebin söz konusu olduğu haldir. Gereksinim nedeniyle fesih ancak dava yoluyla kullanılabilen bir haktır. Kiraya verenin sözleşmeyi bildirimle feshinde olduğu gibi kira sözleşmesi fesih bildirimi ile değil bir dava ile sonlandırılmaktadır. Dolayısıyla kiracı, kiraya veren tarafından kendisine gönderilmiş olan ve gereksinime ilişkin içeriğe sahip bildirime uymak zorunda değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshinin Şartları ve Unsurları

Kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle feshi ile ilgili sayılabilecek unsur ve şartlar hem yasa metni hem öğreti hem de yargı kararları kaynaklıdır. Buna göre kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle feshinde:

  • Feshe ilişkin dava açma hakkı sadece kiraya verene aittir.
  • Kiralanan konut ya da çatılı işyeri, kiraya veren ya da onun eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin kullanımı için zorunlu olmalıdır.
  • Gereksinim samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır. İhtiyaç duyan kişi kiralananı kullanma amacında samimi olmalıdır. Yeni bir kiracı bulunduğunda daha yüksek kira bedeli alacağını düşünerek ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi gündeme getiren kişinin samimi olmadığı ortadadır. Aynı bölgede 3 tane konutu bulunan kiraya verenin, üstelik diğer konutların daha nitelikli ve daha işe yarar olmasına karşın, kiradaki konuta ihtiyaç duyması gerçek değildir. Son olarak gereksinim zorunlu olmalıdır. Dolayısıyla kiraya veren için en iyisi, en doğrusu ve zorunlu olan, tahliye ile ulaşılmak istenen durum olmalıdır.
  • Aşağıda açıklanan sürelere uyulmalıdır.

İhtiyacı Ortaya Koyan Örnek Durumlar

Açılacak tahliye davasında hakim, gereksinim nedeniyle kullanma zorunluluğunun bulunup bulunmadığını denetleyecektir. Dolayısıyla her olay için ayrı ayrı değerlendirme yapılması ve durumun, kiraya verenin, kiralananın durumu incelenerek davanın kabulü ya da reddi yoluna gidilmelidir. Yargı kararlarında sıkça karşılaşılan durumlar ise şöyle sıralanabilir:

  • Kiraya veren eğer kirada kalıyorsa, kiralanana ihtiyacının bulunduğu düşünülür. Şüphesiz Ağrı’da kirada oturan ve çalışan kiraya veren, Edirne’deki konutunun tahliyesini ihtiyaca dayandıramayacaktır. Ancak kiraya verenin kullanmasına uygun bir yerde bulunan kiralananla ilgili olarak ihtiyacın varlığı kabul edilecektir. Zira mülkiyetine sahip olduğu bir konutu bulunan kişinin kirada oturması beklenemez. Bu durum mülkiyet hakkının önceliği ile çatışır.
  • Kiraya verenin oturduğu konuta kira bedeli ödüyor olması maliki olduğu konuta ihtiyaç duymasını engellemez.
  • Anne babasıyla ya da başkası ile yaşayan kiraya verenin, kendi konutunda yaşama isteği makul karşılanmalıdır.
  • Kiraya verenin, sahibi olduğu konuttan daha iyi bir konutta kirada oturması, sahibi olduğu konutta yaşama isteğini gerçek dışı kılmaz. Ancak olayda ölçülülük de bulunmalıdır. Örneğin 120 metrekare evde yaşayan kiraya verenin, 60 metrekare evde 4 çocuğuyla yaşayacağını söylemesi samimi değildir. Ancak yukarıda belirtildiği üzere her olay kendi özelliklerine bakılarak değerlendirilmelidir. Mesela aynı örnekte kiraya verenin işini kaybetmiş olması, maddi gelirinin olmaması nedeniyle kirasını ödeyememesi halinde 4 çocuğuyla 60 metrekare evde yaşamayı istemesi samimi sayılabilecektir. Zira artık burada zorunluluk vardır.
  • Aralarında boşanma davası bulunan eşlerin konut ihtiyacı kabul edilmelidir.
  • Kiraya verenin çocuğunun olması, evlenmesi, anne babasıyla yaşamak zorunda olması, vb gibi durumlarda da ihtiyacın kabul edilebilir olduğu görüşü hakimdir. Zira kiraya verenin ihtiyaçları artmıştır.
  • Genellikle köy benzeri yerlerdeki kiralamalarda karşılaşılan durumlardan birisi, kiraya verenin eşyalarının bir odada kalmasını kiracıya şart koşmasıdır. Şüphesiz bu taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır ancak benzer bir durumda yurt dışına ya da askere giden kiraya veren, eşyalarının maliki olduğu konutta kalabilmesi için kiracıya karşı tahliye davası açabilecektir.
  • Sağlık sorunları nedeniyle kiradaki konutuna ihtiyaç duyan kiraya verenin talebi karşılanmalıdır.
  • İşyeri olarak kullanılan yerin tahliyesi için, kiraya verenin işsiz hale gelmesi ya da işini kaybedeceğinin anlaşılabilir olması kendi yerinde çalışması için makul bir gereksinim doğuracaktır.
  • Kiraya verenin mevcut işini büyütüyor olması nedeniyle kiradaki işyerine ihtiyaç duyması da kabul edilebilecektir. Şüphesiz yukarıda sayılan gerçeklik, samimiyet ve zorunluluk unsurları vak’ada iyi değerlendirilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kira sözleşmesinin feshinde kiraya verenin bildirdiği ihtiyacın güncel olması gereklidir. Yani şarta bağlanmış, ileride doğabilecek bir ihtiyaca dayanılarak fesih talebinde bulunulamaz. Gereksinimin sözleşmeden sonra doğması ise samimiyeti gösteren önemli bir kriterdir. Kira sözleşmesi düzenlenmeden önce de var olan bir ihtiyaca dayanarak kiralananın tahliyesinin istenmesi talebin samimi olmaması nedeniyle reddedilecektir. Bununla birlikte ihtiyaç geçici olmamalıdır. Örneğin yılın 1 haftasında Türkiye’ye gelen ve diğer zamanlarda yurt dışında yaşayan kişinin, “Yurduma döndüğümde kendi evimde rahat rahat kalmak istiyorum”, dayanağı ile açacağı tahliye davasındaki nedeni geçerli bir sebep sayılmayacaktır.

Sık karşılaşılan olaylardan birisi de, aynı şehirde birden çok konutu olan kiraya verenin ihtiyaç dayanağıyla dava açmak istemesidir. Temelde birden çok ve kullanıma uygun konutu ya da işyeri bulunan kiraya verenin başvurusu kabul görmez ancak olayın ayrıntısı dikkatli incelenerek karar verilmelidir. Aynı bölgede 30 tane konutu bulunan kişinin neden kiradaki konuta ihtiyaç duyduğu araştırılmalı, sebebin geçerli olup olmadığı değerlendirilmelidir. Bazı hallerde gerçekten kiraya verenin ihtiyacını karşılayan tek konut ya da işyeri, davaya konu yer olabilir.

Özellikle işyerinin tahliyesine ilişkin taleplerde samimiyet unsurunun bulunup bulunmadığına ilişkin tahkikatte, kiraya verenin ne iş yapacağı ve yapılacak işe bu işyerinin uygun olup olmadığı da belirlenmelidir. Doktor olan kiraya verenin işyerinde terzilik yapacağını dile getirmesi kabul görmezken, terzi olan kiraya verenin, terzi dükkanı olarak kullanılan kiradaki yerine ihtiyaç duyması kabul görebilir.

Kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması, kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle tahliyesine, yapının özellikleri izin veriyorsa engel değildir.

Tahliye Davasında Davacı

Gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davasında davacı, kiraya verendir. Zira yasa, kira sözleşmesini dava yolu ile kiraya veren tarafından sona erdirilebileceğini açıkça belirtmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin çocuğunun ihtiyacı olsa da davayı kiraya veren açacaktır.

Tahliye Davası Davalı

İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında davalı kiracıdır. Konutu ya da işyerinin kimin kullandığı değil, kiracının kim ya da kimler olduğu doğru tespit edilmelidir. Eğer kiracılar söz konusu ise dava tüm kiracılara yöneltilmelidir. Alt kiracı bulunması halinde tahliye davası yine asıl kiracıya açılmalıdır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

İhtiyaç sebebine dayanılarak açılacak tahliye davalarında süreler emredici niteliktedir. Dolayısıyla sürelere uyulması zorunludur. Belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılacaksa sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesi beklenmeli ve bu süre tamamlandıktan sonra 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. En geç dava açılması için öngörülen sürede kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa, dava açma süresi 1 kira yılı için uzayacaktır(TBK madde 353). Ancak bu maddenin sağladığı haktan faydalanırken, ihtiyacın zorunluluk unsurunun davada aranacağının unutulmaması gereklidir. 1 yıl sonra açılacak davada, ihtiyaç varsa neden bir yıl beklenildiği hususu açıklanmaya muhtaç hale gelir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasına konu kira sözleşmesi belirsiz süreli bir sözleşme ise öncelikle yerel adete bakılacak ve süre belirlenecektir. Yerel adetin bulunmadığı durumlarda altı aylık kira dönemlerinin sonunda başlamak üzere 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Tahliye Halinde Yeniden Kiralama Yasağı

Açılan tahliye davası neticesinde kiralananın tahliyesine karar verilirse kira sözleşmesi sona erer. Bu halde kiraya veren, haklı bir sebep ileri sürmeksizin kiralananı, önceki sözleşmesi sona erdirilen kiracıdan başkasına 3 yıl süresince kiraya veremez. Bu şarta aykırı durumun oluşması halinde kiraya veren kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır(TBK madde 355). Görüleceği üzere tahliye edilen konutun ya da işyerinin önceki kiracıdan başkasına verilmesi herhalde mümkündür. Ancak kiraya veren önceki kiracıya tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Önceki kiracıya tekrar kiralamanın teklif edilmesi, sonucu değiştirmez.

Kira Sözleşmesi ile İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Hakkı Kaldırılabilir mi?

Kiraya verenin kira sözleşmesini gereksinim nedeniyle fesih hakkı kesin bir hak olması nedeniyle kira sözleşmesindeki, “kiraya veren ihtiyacı olsa da kira akdini feshedemez”, “kiraya veren 20 yıl boyunca kiralanana ihtiyaç duymayacaktır”, vb gibi düzenlemeler geçersizdir. Böyle bir düzenleme bulunsa dahi şartları oluştuğu takdirde kira sözleşmesinin gereksinim nedeniyle sonlandırılması için dava açabilecektir.

Kategori: Kira Hukuku
Yazar: Avukat Erdem Akçay

Konu Hakkında Yorum Yapabilirsiniz

Lütfen Dikkat: Form aracılığı ile "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası" hakkındaki değerlendirmelerinizi, eklemelerinizi, önerilerinizi ya da yorumlarınızı iletebilirsiniz. Sorularınız için iletişim sayfasını kullanınız.