Konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erme nedenlerinden birisi de, kiraya verenin kiralanana ihtiyaç duyması ve bu sebeple kiralananın tahliyesine karar verilmesi için dava açmasıdır. Kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi davası hakkında bilgilere yer verilen yazıda, konunun unsurları, şartları ve davanın özellikleri açıklanmaya çalışılmıştır.
İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi için kiralanan konut ya da işyerinin, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da yasa gereği bakmak zorunda olduğu kişiler tarafından kullanılması gerekli olmalıdır. Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda, sözleşme süresi belirlenmemişse Türk Borçlar Kanunundaki genel hükümlerde belirlenen fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek olan tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gerekli şartlar 6058 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 350/1’de belirlenmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi başlığı altında düzenlenen ihtiyaç nedeniyle fesih, kiraya verenden kaynaklanan bir sebebin söz konusu olduğu haldir. Gereksinim nedeniyle fesih ancak dava yoluyla kullanılabilen bir haktır. Kiraya verenin sözleşmeyi bildirimle feshinde olduğu gibi kira sözleşmesi fesih bildirimi ile değil bir dava ile sonlandırılmaktadır. Dolayısıyla kiracı, kiraya veren tarafından kendisine gönderilmiş olan ve gereksinime ilişkin içeriğe sahip bildirime uymak zorunda değildir.
Kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle feshi ile ilgili sayılabilecek unsur ve şartlar hem yasa metni hem öğreti hem de yargı kararları kaynaklıdır. Buna göre kira sözleşmesinin ihtiyaç nedeniyle feshinde:
Açılacak tahliye davasında hakim, gereksinim nedeniyle kullanma zorunluluğunun bulunup bulunmadığını denetleyecektir. Dolayısıyla her olay için ayrı ayrı değerlendirme yapılması ve durumun, kiraya verenin, kiralananın durumu incelenerek davanın kabulü ya da reddi yoluna gidilmelidir. Yargı kararlarında sıkça karşılaşılan durumlar ise şöyle sıralanabilir:
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kira sözleşmesinin feshinde kiraya verenin bildirdiği ihtiyacın güncel olması gereklidir. Yani şarta bağlanmış, ileride doğabilecek bir ihtiyaca dayanılarak fesih talebinde bulunulamaz. Gereksinimin sözleşmeden sonra doğması ise samimiyeti gösteren önemli bir kriterdir. Kira sözleşmesi düzenlenmeden önce de var olan bir ihtiyaca dayanarak kiralananın tahliyesinin istenmesi talebin samimi olmaması nedeniyle reddedilecektir. Bununla birlikte ihtiyaç geçici olmamalıdır. Örneğin yılın 1 haftasında Türkiye’ye gelen ve diğer zamanlarda yurt dışında yaşayan kişinin, “Yurduma döndüğümde kendi evimde rahat rahat kalmak istiyorum”, dayanağı ile açacağı tahliye davasındaki nedeni geçerli bir sebep sayılmayacaktır.
Sık karşılaşılan olaylardan birisi de, aynı şehirde birden çok konutu olan kiraya verenin ihtiyaç dayanağıyla dava açmak istemesidir. Temelde birden çok ve kullanıma uygun konutu ya da işyeri bulunan kiraya verenin başvurusu kabul görmez ancak olayın ayrıntısı dikkatli incelenerek karar verilmelidir. Aynı bölgede 30 tane konutu bulunan kişinin neden kiradaki konuta ihtiyaç duyduğu araştırılmalı, sebebin geçerli olup olmadığı değerlendirilmelidir. Bazı hallerde gerçekten kiraya verenin ihtiyacını karşılayan tek konut ya da işyeri, davaya konu yer olabilir.
Özellikle işyerinin tahliyesine ilişkin taleplerde samimiyet unsurunun bulunup bulunmadığına ilişkin tahkikatte, kiraya verenin ne iş yapacağı ve yapılacak işe bu işyerinin uygun olup olmadığı da belirlenmelidir. Doktor olan kiraya verenin işyerinde terzilik yapacağını dile getirmesi kabul görmezken, terzi olan kiraya verenin, terzi dükkanı olarak kullanılan kiradaki yerine ihtiyaç duyması kabul görebilir.
Kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması, kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle tahliyesine, yapının özellikleri izin veriyorsa engel değildir.
Gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davasında davacı, kiraya verendir. Zira yasa, kira sözleşmesini dava yolu ile kiraya veren tarafından sona erdirilebileceğini açıkça belirtmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin çocuğunun ihtiyacı olsa da davayı kiraya veren açacaktır.
İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında davalı kiracıdır. Konutu ya da işyerinin kimin kullandığı değil, kiracının kim ya da kimler olduğu doğru tespit edilmelidir. Eğer kiracılar söz konusu ise dava tüm kiracılara yöneltilmelidir. Alt kiracı bulunması halinde tahliye davası yine asıl kiracıya açılmalıdır.
İhtiyaç sebebine dayanılarak açılacak tahliye davalarında süreler emredici niteliktedir. Dolayısıyla sürelere uyulması zorunludur. Belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılacaksa sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesi beklenmeli ve bu süre tamamlandıktan sonra 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. En geç dava açılması için öngörülen sürede kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa, dava açma süresi 1 kira yılı için uzayacaktır(TBK madde 353). Ancak bu maddenin sağladığı haktan faydalanırken, ihtiyacın zorunluluk unsurunun davada aranacağının unutulmaması gereklidir. 1 yıl sonra açılacak davada, ihtiyaç varsa neden bir yıl beklenildiği hususu açıklanmaya muhtaç hale gelir.
İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasına konu kira sözleşmesi belirsiz süreli bir sözleşme ise öncelikle yerel adete bakılacak ve süre belirlenecektir. Yerel adetin bulunmadığı durumlarda altı aylık kira dönemlerinin sonunda başlamak üzere 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
Açılan tahliye davası neticesinde kiralananın tahliyesine karar verilirse kira sözleşmesi sona erer. Bu halde kiraya veren, haklı bir sebep ileri sürmeksizin kiralananı, önceki sözleşmesi sona erdirilen kiracıdan başkasına 3 yıl süresince kiraya veremez. Bu şarta aykırı durumun oluşması halinde kiraya veren kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır(TBK madde 355). Görüleceği üzere tahliye edilen konutun ya da işyerinin önceki kiracıdan başkasına verilmesi herhalde mümkündür. Ancak kiraya veren önceki kiracıya tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Önceki kiracıya tekrar kiralamanın teklif edilmesi, sonucu değiştirmez.
Kiraya verenin kira sözleşmesini gereksinim nedeniyle fesih hakkı kesin bir hak olması nedeniyle kira sözleşmesindeki, “kiraya veren ihtiyacı olsa da kira akdini feshedemez”, “kiraya veren 20 yıl boyunca kiralanana ihtiyaç duymayacaktır”, vb gibi düzenlemeler geçersizdir. Böyle bir düzenleme bulunsa dahi şartları oluştuğu takdirde kira sözleşmesinin gereksinim nedeniyle sonlandırılması için dava açabilecektir.
Lütfen Dikkat: Form aracılığı ile "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası" hakkındaki değerlendirmelerinizi, eklemelerinizi, önerilerinizi ya da yorumlarınızı iletebilirsiniz. Sorularınız için iletişim sayfasını kullanınız.
Yurtdisinda yasayan birinin kendi evimde rahat rahat oturmak istemesi gecerli bir sebep degildir yazmissiniz.Bunu neye dayanarak söylüyorsunuz?Ben senede iki defa türkiyeye gelen biri olarak sagda solda yada otelde kalmak istemiyorum.Bir tane evim var Neden insanlara rahatsizlik vereyim yada neden otel köselerinde sürüneyim?Bir yakininizda kaldiginiz zaman oranin sartlarina uymak zorundasiniz,Otelde kalayim desem Alinan kiralar masrafi zaten karsilamiyor .Bunu ihtiyactan görmemek cok sacma .Burda bir yanlis var..
Ocak 2022’de evi Ahmet Bey’e kiralayacaksınız. Ahmet Bey taşınacak, yerleşecek, 2 çocuğu yeni okullarına kayıt olacaklar. Temmuz’da siz gelip, “Ahmet Bey, 1 ay burada kalmam gerekli, evden çıkın”, diyeceksiniz. Böyle bir durumda Ahmet Bey’in evden çıkması gerekir size göre, öyle mi?