Kiracının Kiralananı Kira Sözleşmesinin Bitiminden Önce Tahliyesi ve Makul Süre Tazminatı

Türk Borçlar Kanunu(TBK) madde 299’a göre kira sözleşmesinden söz edebilmek için kiraya veren, kiracı ve kullanılması veya kullanmayla beraber ondan yararlanılması mümkün olan şey ile kira bedeli mevcut olmalıdır. Kiraya veren, kiracıya bu şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenmesi gerekir. Yasa devam maddesi olan 300’de kira süresi ile hüküm koymuştur. Hükme göre kira, belirli ya da belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kiracının Kira Sözleşmesinde Süreye Uymadan Kiralananı Geri Vermesi

Kira sözleşmesi ve süre ile ilgili kısa açıklamadan sonra asıl konuya dönecek olursak, kira sözleşmesi ile şeyi kiralayan kiracı, bu şeyi sözleşmenin bitiminden önce tahliye ederse, şeyi kiraya verene geri verirse ne olacaktır? Tarafların özgür iradeleri ile oluşturdukları kira sözleşmesinde sürenin bir anlamı olacak mıdır? Konutu kira sözleşmesi süresinden önce tahliye edip anahtarını teslim eden kiracının herhangi bir bedel ödemesi gerekecek midir? Kiralanan, kira sözleşmesindeki süreye uyulmadan kendisine geri verilen kiraya verenin hakları nedir? Tazminat alabilir mi?

Soruların cevabını TBK madde 325 vermektedir. “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı maddenin içeriğini incelemeden önce, 6353 sayılı kanunun 53’üncü maddesine bakmak gereklidir. Zira belirtilen yasa maddesine göre TBK madde 325, kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.

Kiracının, Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında durum:

Eğer kira sözleşmesine taraf olan kiracı 6353 sayılı kanunun 53’üncü maddesinde belirtilen niteliğe sahip ise, kira sözleşmesine uymadan kiralananı geri vermesi, tahliye ederek anahtarı teslim etmesi halinde TBK madde 325 olaya uygulanmayacaktır. Bu durumda sözleşme serbestisi kuralına uygun olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki hükümlere göre karar verilecek, eğer sözleşmede bu yönde bir düzenleme yok ise mülga Borçlar Kanunu uygulanacaktır. 8 yıllık sürenin tamamlanmak üzere olması nedeniyle ilgili maddenin tüm kira sözleşmelerine uygulanma imkanı ortaya çıkacaktır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/784 Esas 2017/258 Karar sayı ve 18.01.2017 tarihli kararında, olayda kiracının tacir olması nedeniyle TBK madde 325’in uyglanamayacağı ve tarafların kira sözleşmesinde belirlenen cezai şartttan sorumlu olacağı yönünde karar verilmiştir.

TBK madde 325’in uygulanabildiği kiracılarla ilgili durum:

6353 sayılı kanunun 53’üncü maddesinde belirtilmeyen kiracılar için TBK madde 325 yürürlüktedir. Maddeye göre:

• Kiracı, kira sözleşmesi süresine veya fesih dönemine ilişkin süreye uymdan kiraladığı şeyi geri verirse(örneğin kiralanan konutu tahliye edip anahtarı kiraya verene teslim ederse), kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları makul bir süre daha devam eder. Makul süreden kasıt ise, kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilebileceği makul süredir.
• Eğer kiracı makul süre bitmeden(anahtar tesliminde bile olabilir) kiralanan şeyi kiralayacak yeni bir kiracı bulursa, makul süre sona ermiş sayılır. Bulunmuş olan kiracı adayının, kiralama ilgili kendisine düşecek yükümlülükleri yerine getirebilecek birisi olması gereklidir. Bu kişi kira bedellerine ödeyebilecek ekonomik güce sahip olmalıdır. Kiracı adayı, kira ilişkisini derhal başlatabilmelidir. Son olarak oluşacak yeni durumu kiraya verence kabul etmesi de beklenebilir bir durum olmalıdır. Bu şartların mevcudiyeti halinde kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri sona erer.
• Makul süre için ödenecek bedelden, kiralanan geri verilmemiş olsaydı kiraya verenin yapacağı giderler ve kiraya verenin kiralananı başka şekilde kullanmakla elde edeceği yararlar(bundan kasten kaçınmış olsa dahi) indirecektir.

Makul Süre Tazminatı

Erken tahliye halinde kiracı, kiralananın anahtarını teslim ettiği tarihe kadarki kira bedelleri ile kiralananın aynı şartlarda tekrar kiraya verilebileceği zamana kadarki makul süreden sorumludur. Yasa koyucu kiraya verene de kiralananı yeniden kiralamak için gayret göstermesi ve kiracının zararını en az seviyede tutması yönünde sorumluluk yüklemektedir. Buna göre anahtarı teslim etmiş konuta ilişkin olarak makul süre tazminatı isteyecek olan kiraya veren, kiralananı kiraya verebilmek için çalışma yapmalı, kira şartlarını ağırlaştırmamalı ve gerekli gayreti sarfetmelidir. Aksi halde makul süre tazminatı talep edemeyecektir.

Kiraya veren kendisine düşen yükümlülüklere uyar, kiracı da yeni bir kiracı bulamazsa, kiralananın tahliye tarihinden(anlaşılması gereken teslimdir) yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar geçen süre için kiracının sorumlu olacağı kira bedeline makul süre tazminatı denmektedir.

Görüleceği üzere makul süre tazminatı, kiralanın boş kalması nedeniyle oluşacak zararın giderimi amacıyla, sanki hiç boş kalmamış gibi kira bedelinin kiracıdan alınması temeline dayanmaktadır. Kira sözleşmesinin kiracıya düşen yükümlülüğü  uzarken, kiracı için de sözleşme sonunu bekleme ya da bu sürenin tamamına ilişkin bakiye kira bedeli ödemesinden kurtulma imkanı tanınmaktadır.

Makul Süre Tazminatının Hesabı

Uyuşmazlık halinde makul süre tazminatının ne kadar olacağının belirlenmesi gerekecektir. Bunun belirlenmesinde mahkeme keşif yapıp bilirkişi raporu alacaktır. Tazminat miktarı belirlenirken,

• Kiralananın cinsi, özellikleri, konumu,
• Uyuşmazlığa konu taşınmaza(değil ise o şeye) o bölgede ne kadar ihtiyaç duyulduğu, talebin seviyesi,

incelenecek taşınmazın ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği belirlenecek ve kira bedeline göre makul süre tazminatı hesaplaması yapılacaktır. Alınacak raporun denetime elverişli olması zaruridir. Örneğin, emsal taşınmaz gösterilmemiş bir raporun denetimi mümkün değildir.

Kira Sözleşmesinde Özel Düzenleme Bulunması Hali

Kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresinden önce feshedilmesi ve kiralananın kiraya verene geri verilmesi, taşınmazın tahliyesi ve teslimi durumunda oluşabilecek bir diğer uyuşmazlık, sözleşmede bu duruma özgü bir anlaşmanın bulunması halidir. Örneğin kira sözleşmesinde, “”kiracı kiralanı kira süresinin bitiminden önce geri verirse, sözleşme bitimine kadarki aylara ilişkin kira bedellerinden sorumlu olur”, şeklinde bir düzenleme varsa, makul süre tazminatı nasıl hesaplanacaktır?

Yargıtay kiracıyı koruyan yasayı, belirtilen olasılıkla ilgili olarak da kiracıyı korur şekilde yorumlamıştır. Buna göre kira sözleşmesindeki maddeye itibar edilmeyip, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye dair kira parası makul süre tazminatı olarak değerlendirilecektir.

Erken Tahliyeye İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7541 E., 2019/4064 K, 2.5.2019

Erken tahliye halinde kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi göndermesi ile aynı Kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4354 E., 2019/82 K., 15.1.2019

Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, Yargıtay’ın denetimine elverişli bir raporla saptanması, belirlenecek makul süre kadar kira parasından davacının sorumlu olduğu gözetilerek…

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2016/9799 E., 2016/6337 K., 2.11.2016

Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye dair kira parasından ibarettir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2015/9203 E., 2016/3701 K., 5.5.2016

Mahkemece anahtar teslimine ilişkin emanet tutanağının kiraya verenlerden en erken hangisine tebliğ edildiği saptanarak, bu tarihin teslim tarihi kabul edilerek, varsa bu tarihe kadar kiracının ödenmemiş kira borcundan sorumluluğuna, teslim tarihinden itibaren de sözleşmede kararlaştırılan bir aylık feshi ihbar süresinin yeniden kiraya vermek için gereken makul süre kabul edilerek davalı kiracının bir aylık makul süre kirasından sorumlu tutulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.