Konut ve Çatılı İşyeri Kiralamalarında Depozito (Güvence) İadesi

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kiraya verenin haklarını korumak amacıyla başvurduğu temel yollardan birisi, kiracıdan güvence(depozito) almasıdır. “Kiracının güvence vermesi başlıklı”, Türk Borçlar Kanunu(TBK) madde 342’de kendisini gösteren depozito uygulaması ile kiraya veren, kiralananda oluşacak hasar, kira sözleşmesine ilişkin kira ya da yan giderlere teminat olarak bir miktar para, kıymetli evrak, vb almaktadır. Uygulamada çoğunlukla 1-2 kira bedeli olarak depozito alınmaktadır. 6353 sayılı yasanın 53’üncü maddesi, TBK madde 342’nin 8 yıl süreyle uygulanmayacağını belirtmektedir. Buna göre konuyu 2 tarih için ayrı ayrı incelemek gereklidir.

A) 01/07/2020 Tarihinden Önceki Kiralamalar:

TBK madde 342, 01/07/2020 tarihine kadar uygulanmayacaktır. Bu tarihe kadar yapılmış olan kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi gereği sözleşme hükümleri uygulanacaktır. Eğer sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

Belirtilen sebeple, 01/07/2020 tarihinden önce yapılmış bir sözleşmede depozito ile ilgili olarak taraflar istedikleri hükmü sözleşmelerine koyabileceklerdir. 818 sayılı mülga Borçlar Kanununda güvence ile ilgili bir düzenleme bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesindeki depozito bedelini tarafların özgürce belirleyebilecekleri bu dönemde kiracının hakları yargı kararları ile korunmuştur. En sık karşılaşılan itilaf, depozito olarak ödenen paranın, kira sözleşmesinin bitiminde aynen mi yoksa faizi ile mi ödeneceğidir.

Örneğin, 2010 yılında yapılmış bir kira sözleşmesinde kiracı 2 kira karşılığı olarak 2.000,00-TL’yi elden ve nakden kiraya verene vermiştir. Ocak 2020’de kiracı sözleşmeyi, süresinden önce feshetmiştir. Kiraya veren makul süre tazminatı olarak 1.000,00-TL’yi kiracıdan talep etmiş ve kiracı da bunu kabul etmiştir. Bu durumda kiraya veren kiracıya depozito iadesi olarak kaç lira ödeyecektir?

Depozitonun, kiralananla ilgili olarak kira, yan gider ve hasarlara ilişkin bedeller için güvence anlamı taşıdığını söylemiştik. Kiraya veren haklı olarak 1.000,00-TL’yi depozitodan mahsup edecek, düşecektir. Ancak bunu yapmadan önce depozitonun güncel değerini belirlemelidir. 2010 yılında 2 kira bedeline karşılık gelen depozito, 2020 yılı için de 2 kiraya karşılık gelmelidir. Kira ile depozito arasında doğru orantı kurulmalıdır. Bu durumda Ocak 2020’deki kira bedeli 3.000,00-TL varsayılırsa, depozito iadesine konu miktar 6.000,00-TL olacaktır. Makul süre tazminatı düşüldükten sonra geriye kalan 5.000,00-TL kiracıya iade edilmelidir.

B) 01/07/2020 Tarihinden Sonraki Kiralamalar:

Uygulamada güvence bedelinin iadesinde ve hesabında uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Kanun koyucu bu konuda ortaya çıkacak sorunları ortadan kaldırmak amacıyla TBK madde 342’yi yasalaştırmıştır. Madde metni:

D. Kiracının güvence vermesi

MADDE 342-Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

01/07/2020 tarihinden sonra yapılacak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde güvence bedeli belirlenirken emredici yasa maddesine uymak gerekecektir. Buna göre:

• Güvence yani depozito en fazla 3 kira karşılığı bir değerde olabilir.
• Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilecekse, doğrudan kiraya verene verilmeyecektir. Bunun yerine kiracı ödemeyi vadeli bir banka hesabına yatıracaktır. Kıymetli evrak ise bankaya depo edilecektir. Bu hesapta para, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecektir. Hesabın vadeli olma nedeni, faiz işlemesini sağlamaktır. Bu sayede kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının iade alacağı depozito, yatırdığı miktar değil, bu miktara faiz işlemiş hal olacaktır. Bu sayede depozito olarak yatırılan paranın enflasyon karşısında erimesinin önüne geçilmek amaçlanmıştır. Önceki dönemde uygulanan kira / depozito oranının uygulanmasına da gerek kalmayacaktır.
• Bankaya yatırılan güvenceyi banka, taraflar beraber olur verirlerse veya tarafların birbirlerine yapacakları icra takibi kesinleşince ya da mahkeme kararı kesinleşince verebilecektir.
• Kiraya verene düşen önemli bir yükümlülük ise, depozitoyu talep etmesi halinde, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 3 ay içerisinde bir dava açtığı veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmesidir. Bu süreye ve şekil şartına uyulmaması halinde kiracının talebi ile banka kiracıya iadeyi yapmak zorundadır.

Depozito Nelere Karşılık Sayılabilir?

Yukarıda bahsedildiği üzere depozito yani güvence bedeli, kira bedeline, kiralananla alakalı yan giderlere ve kiralananda oluşabilecek hasarlara ilişkin olarak alınır. Makul süre tazminatının da depozito içerisinden tahsili söz konusu olabilecektir. Kiracının başlıca borcu, kira bedelini ödemektir(TBK md. 313). Kiracı, olağan kullanıma dair yan giderlere(TBK md. 303), temizlik ve bakım giderlerini(TBK md. 317), kiraya verene bildirmediği ayıplara ilişkin olarak oluşan zarardan(TBK md. 318) ödemekle yükümlüdür. Kiracı ayrıca, kullanımdan kaynaklananlar hariç kiralananda oluşan hasarlardan da sorumludur. Kiraya veren depozitodan, bu hususlara ilişkin alacaklarının düşülmesini isteyebilecektir.

Kiralamalarda Depozito İadesi

Kiracının karşılaşabileceği en önemli sorun, sözleşme ister 01/07/2020’den önce olsun ister sonra olsun, depozitonun kendisine ödenmesini istediği halde kiraya verenin buna yanaşmamasıdır. Depozitodan düşülecek bir alacak yoksa ya da var olmasına rağmen depozitodan arda kalan varsa, kira sözleşmesi sonlandığında kiraya veren bu miktarı kiracıya ödemelidir. Aksi halde kiracı, ihtarname ya da başka yolla kiraya vereni temerrüde düşürüp alacağına faiz uygulanmasını sağlayabileceği gibi, doğrudan icra takibi de yapabilir. Eğer depozito iadesine ilişkin uyuşmazlıkta belirsiz alacak söz konusu ise alacak davası açarak güvence bedelinin kiraya verenden alınması sağlanabilir. Depozito alacağının belirsiz mi belirli mi olduğuna ve icra ya da dava yollarından hangisinin tercih edilmesi gerektiğine karar verebilmek için bir avukat ile konuyu değerlendirmek, hakların korunması açısından faydalı olacaktır.

Depozito İadesi ile İlgili Yargıtay Kararları:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8216 E., 2019/948 K., 11.2.2019:

Somut olayda mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonuca göre karar verilmiş ise de,davalı kiraya verenin tahliye sonrası hasar, kira veya yan gider alacağı bulunduğunu ileri sürmediği anlaşılmakla,dava konusu edilen 60.000 TL’lik depozito bedelinin ödenmiş olan kira bedellerinden mahsup edilmesi gerektiği kuşkusuzdur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/2287 E., 2014/4118 K., 1.4.2014:

Davalı kiralananı sonradan iktisap etmiş olup yeni malik sıfatıyla önceki malik ve kiraya verenin halefi olduğu gözetildiğinde depozitoyu iade etmekle yükümlü olduğu kuşkusuzdur. Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 01/01/2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip, sonucu dairesinde alacak miktarının belirlenmesi gerekirken belirtilen bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/9280 E., 2016/4902 K., 22.6.2016:

Mahkemece, erken tahliye nedeniyle davacının, kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de, Mahkemece, öncelikle güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozito bedelinin kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği tarihinteki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirmesi gerekir.