Kiralananı Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, yani kiralananı boşaltmayı üstlenmek, kira sözleşmesine konu kiralananın kiracı tarafından belli bir tarihte boşaltılacağını ve kiraya verene teslim edeceğini kabul ettiği yazılı belgedir. Kiralananı tahliye taahhütnamesi ile kiracı, borçlandırıcı bir işlem yapmış ve kiralananı teslim etme borcu altına girmiştir.

Kira hukuku çoğunlukla kiracıyı koruyan hükümlerden oluşmaktadır. Örneğin kiraya veren mal sahibi, sırf kira sözleşme süresi sona erdi diye kiracıdan evi boşaltmasını isteyemez. Ancak kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından sürelere uyarak kira sözleşmesini süreye dayalı olarak sonlandırabilir. Halbuki kiracı kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.

Kiraya veren için ise Borçlar Kanunu özel bir düzenleme getirmiş ve kiracının taahhüt etmesi halinde kira sözleşmesinin bitirilebilmesine olanak sağlamıştır. Türk Borçlar Kanunu madde 352/1’e göre;

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Madde metninden de anlaşılacağı üzere kira hukukumuzda tahliye taahhütnamesi oldukça önemli bir yere sahiptir ve kiraya veren için kiracıdan kiralananı tahliye etmesini isteme hakkını doğurmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için yasanın belirlediği zorunlu unsurlar bulunmaktadır. Buna göre bir kiracı tahliye taahhütnamesi düzenlerken şu şartları yerine getirmelidir:

• Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır.
• Kiracı tarafından düzenlenmelidir.
• Kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenebilir.
• Taahhüt kiraya verene olmalıdır.
• Kiralananın tahliye edileceği belirtilmelidir.
• Kiralananın tahliye tarihi belli olmalıdır.

Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olması

Borçlar Kanunu çok açık ve emredici şekilde tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerektiğini belirtmektedir. Sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdünün hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Yazılıdan kasıt illa el yazısı ile düzenlemek değildir. Bilgisayarda düzenlenerek çıktı alınması da mümkündür. Taahhüdün noterde düzenletilmesi ya da düzenlenenin noterlikte onaylatılması geçerlilik şartı değildir. Dolayısıyla kiracı kendisi de düzenleyebilir. Noterde düzenlenmesinin faydası ise imzanın geçersizliğinin icra takibinde ileri sürülemeyecek olmasıdır. Ayrıca noterde düzenlenmesi, düzenleyenin kim olduğunun ve düzenlenme tarihinin belirlenmesi açılarından da önemlidir.

Açılmış bir davada duruşma tutanağına geçirilen tahliye taahhüdü de yazılı şekilde yapılmış ve geçerli bir düzenlemedir.

Kiracı Tarafından Düzenlenmelidir

Tahliye taahhüdü kiracı tarafından düzenlenmelidir. Düzenlemeden kasıt, içeriğin kabul edilmesi ve imzalanmasıdır. Vekaletname ile yetki verilmiş kişinin taahhüdü düzenlemesi de mümkündür ancak aynı konutta kalıyor olmak, kiracının eşi, çocuğu ya da anne babası olmak yeterli değildir.

Tahliye Taahhüdü Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmesinden Sonra Düzenlenebilir

Kiracının korunmasını ve baskı altında taahhüt vermesini engelleme amacıyla getirilen düzenlemeye göre tahliye taahhütnamesi mutlaka kiralanan teslim edildikten sonra düzenlenmelidir. Aksi halde geçersiz olacaktır.

Tarihsiz tahliye taahhüdüne imza atmak ise ilginç şekilde Yargıtay kararlarında kabul görmektedir. Zira bu kadar yasal düzenlemeye karşın tarih alanı boş olarak bırakılan belgenin kiracıya, kiralama sırasında imzalatılması pekala mümkündür. Yargıtay bu durumu, kiracının bilerek kabul ettiği yönünde değerlendirmektedir. Bu kabule göre yasadaki metnin anlamı kalmasa da, uygulama böyle devam etmektedir.

Taahhüt Kiraya Verene Olmalıdır

Doğal olarak tahliye taahhüdü kiraya verene yönelmelidir. Üçüncü bir şahsa ya da kiraya veren olmayan malike karşı böyle bir taahhüt de bulunmanın anlamı yoktur. Zira tahliye taahhüdü ile ortaya çıkan hakkı kullanabilecek olan kiraya verendir.

Kiralananın Tahliye Edileceği Belirtilmelidir

En önemli unsurlardan birisi de kiralananın tahliyesi taahhütnamesinde mutlaka tahliyenin yani kiralananın ne zaman boşaltılacağının belirtilmesidir. Yasa tarihin nasıl atılacağını belirlemediğine göre 11 Nisan 2021 de geçerlidir, 11/04/2021 de geçerli bir tarihtir. Yeter ki kastedilen tarih açık olsun.

Kiralananın Tahliye Edileceği Belirtilmelidir

Tahliye taahhüdünün başlığından da anlaşılacağı üzere metnin içerisinde mutlaka kiralananın tahliye edileceği belirtilmelidir. Aksi halde zaten düzenlenen belgenin anlamı kalmayacaktır ve kiraya veren için de geçerli bir hak doğurmayacaktır.

Tahliye Taahhüdünde Ceza-i Şart Bulunabilir

Geçerlilik şartı olmamakla birlikte kiracı belirlenen tarihte kiralananı tahliye etmediği takdirde belirlenen taahhüdde belirlenen ceza-i şartı yerine getireceğini de kabul edebilir.

Düzenleme Tarihi

Geçerlilik şartı olmamakla birlikte tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihinin de belgede yer alması, düzenlemenin kiralananın teslim edilmesinden sonra oluşturulduğunu ortaya koyması açısından faydalı olacaktır. Ancak eğer başka yolla düzenleme tarihi ispat edilebiliyorsa, taahhüdün geçerliliğinde uyuşmazlık çıkmayacaktır.

Tahliye Nasıl Gerçekleşecektir?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine rağmen kiracı kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra takibi yoluyla ya da dava açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir ve tahliye talebinde bulunabilir. Sürenin kaçırılmaması önemlidir zira hak düşürücü süredir ve bu tarihten sonra tahliye taahhüdünün geçerliliği kalmayacaktır.

İcra takibi ile tahliyenin gerçekleştirilme usulünü İcra İflas Kanunu madde 272 ve devamı belirlemektedir. Buna göre kiraya veren icra dairesine tahliye taahhütnamesi ile başvuracak ve tahliye emrinin kiracıya tebliğini talep edecektir.  Daire göndereceği emirde tahliyenin 15 gün içinde gerçekleşmesi gerektiğini, itirazı varsa 7 gün içinde itiraz edebileceğini, tahliye etmez ya da itiraz etmezse zorla çıkartılacağını bildirir.

Kiralanan Yerde Üçüncü Kişinin Bulunması

Sıkça karşılaşılan durumlardan birisi de tahliye edilecek kiralananda kiracı yerine kira sözleşmesinin tarafı olmayan yabancı birinin bulunmasıdır. Bu durumda kiracı olmayan bu kişi, kiralananda bulunma nedenini resmi bir belge ile ortaya koyamazsa derhal tahliye edilecektir. Borçlunun nesep ve sebepten alt ve üst soyu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve sıhrihısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan kiralananda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, üçüncü şahıs sayılmazlar.